Сегмент новостроек может преподнести проблемы, связанные с завышенной стоимостью жилья при совершении сделок с субсидированной процентной ставкой по ипотечной программе от застройщика или опасностью принять квартиру с существенными недостатками. На рынке вторичной недвижимости существуют трудности с получением информации о предыдущих хозяевах жилья и невозможность покупки доли меньше шести квадратных метров.
Российские застройщики пребывают в постоянном поиске новых способов привлечения покупателей. Среди актуальных – субсидированные ипотечные кредиты от девелоперов с максимально низкими ставками. На данный момент большинство крупнейших компаний предлагают программы, где ставки в размере 0,01%-1% годовых будут действовать в течение всего срока кредитования.
Но подобные предложения нельзя воспринимать буквально и слишком радоваться мизерной переплате. По словам экспертов, чрезмерно низкая ипотечная ставка может свидетельствовать о том, что застройщик повысил его стоимость на 10%-30%. Следовательно, предполагаемая выгода нивелируется завышенной ценой.
Кроме того, если заемщик захочет выйти из ипотеки раньше срока, он вряд ли сможет продать недвижимость за те же деньги, за которые она была куплена. Маловероятно, что найдется много желающих приобрести квартиру по стоимости выше рыночной. Поэтому еще до совершения сделки по программе под 0% следует подсчитать реальную стоимость кредита и сравнить ее с ипотекой на стандартных условиях.
К примеру, в Центробанке эти программы считают маркетинговыми акциями, которые вводят заемщиков в заблуждение, и обещают принять против них соответствующие меры.
Сейчас покупатели квартир в новостройках вынуждены принимать их по измененным правилам. Так, до окончания 2022 года будет действовать временный порядок, направленный на поддержку строительной отрасли. Поскольку большинство пунктов в новых правилах нацелено на защиту интересов застройщиков, клиенты должны быть предельно внимательны при приемке жилья и оформлении документов.
Если раньше, обнаружив дефекты в квартире, покупатель мог отказаться от подписания акта приема-передачи, добиваться исправления недочетов, выплаты компенсации или уменьшения стоимости, то теперь он рискует получить жилье с недостатками. Требовать их устранения можно лишь на протяжении 60 дней, а по истечении этого срока – претендовать на скидку или компенсацию.
Несущественные дефекты дольщик указывает в акте, а при выявлении существенных – акт не может быть подписан вплоть до их устранения. Если между застройщиком и покупателем возникают разногласия по поводу того, к какой категории относятся недостатки, можно прибегнуть к помощи эксперта. Если дефекты не будут устранены в положенные 60 дней, покупатель вправе решать проблему в судебном порядке.
Также этой осенью в затруднительное положение могут попасть россияне, которые по договору долевого участия приобрели в новостройке больше одной квартиры. Так, в августе 2022 года Верховный суд постановил, что люди, купившие несколько объектов недвижимости с целью инвестиций, не могут рассчитывать на восстановление своих прав наравне с обычными покупателями в случае, если застройщик обанкротится. Поэтому гражданам придется доказывать, что квартиры приобретались для собственного использования или для родственников, иначе в списке требований кредиторов они окажутся в последней, четвертой, очереди.
Впрочем, данная норма распространяется только на те проекты, где заключение ДДУ происходило без оплаты через счет эскроу. Если же расчеты производятся через эскроу, количество приобретаемых объектов недвижимости законом не ограничивается.
Сделки на рынке вторичной недвижимости тоже не обойдутся без новых подводных камней. С 29.06.2022 года Росреестр больше не ставит штамп на договорах купли-продажи, дарения, аренды и долевого участия.
С этого момента граждане, совершающие сделку, не могут пребывать в полной уверенности относительно истории квартиры и условий ее предыдущего приобретения. Выписка из ЕГРН не всегда содержит полную и достоверную информацию (например, при покупке стоимость могла быть занижена).
Если продавец обанкротится, покупатель может остаться без квартиры, так как существует опасность, что сделку признают недействительной. В ситуации, когда жилье, приобретенное по заниженной стоимости, нужно продать спустя менее 5 лет, покупателю придется самому платить налог с разницы сумм продажи и покупки.
Юристы рекомендуют защищать себя от подобных ситуаций и при покупке квартиры требовать предоставления копий договоров из Росреестра. С этим документом на руках при необходимости можно провести экспертизу для проверки подлинности подписей участников договора.
Также в сентябре 2022 года начал действовать закон, запрещающий покупку доли в квартире, если каждый собственник получает в результате площадь меньше шести квадратных метров. Когда сделка нарушает это правило, она признается ничтожной. По словам специалистов, раньше подобных ограничений не было, и доля могла составлять всего один квадратный метр.
На данный момент владелец может продать эту долю только другим собственникам жилья. Кроме того, если недвижимость досталась в ходе приватизации или по наследству, микродолю можно получить. Что считается микродолей, зависит от количества собственников жилого помещения и его метража.
Чтобы избежать заключения ничтожной сделки и покупки микродоли, нужно рассчитать площадь, которая приходится на каждого из собственников, и только потом приобретать долю в квартире.
По материалам РИА Недвижимость
Комментарии: 0