Какая процентная ставка по ипотеке в 2020 году будет встречаться у банков, и на какие параметры еще обратить внимание при покупке жилья под заем, подскажет Микрозаймс.
- Как изменились процентные ставки по ипотеке в 2020 году
- Что еще влияет на ставку по ипотеке
- Почему реальная и рекламная процентная ставка банка не одно и то же
- Льготные предложения банков для некоторых категорий заемщиков
- Как выбрать способ погашения
- Предварительный подсчет суммы кредита, которую выдаст банк
- Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
- Резюме
Как изменились процентные ставки по ипотеке в 2020 году
С осени 2019 года процентная ставка на ипотеку первичного жилья снизилась до 9%. За несколько месяцев этот показатель упал на 1%. Но по наблюдениям экспертов в 2020 году ситуация еще более позитивная. В первую очередь на ипотечный рынок влияют два показателя:
- уровень инфляции;
- ключевая ставка Центробанка.
Прогнозируемая и достигнутая инфляция в 2019 году не вышли за рамки 3%, что еще ниже, чем было в 2018 году — 4,3%. Также и с ключевой ставкой. Она за 2019 год с уровня в 7,75% упала до 6,25%, а в феврале 2020 года продолжила падение до 6,00%. Ставка уже почти достигла исторического максимума в 5,5% , установленного в 2013 году.
Спрогнозировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования на весь 2020 года достаточно сложно, но сейчас условия банков привлекательнее, чем в аналогичный период прошлого года. Поэтому тем, кто давно планировал покупку жилплощади в кредит можно подавать заявку и ждать одобрения банка. Тем более подходящее время для участников разнообразных социальных программ.
Позитивно настроенные эксперты прогнозируют последовательное снижение ключевой ставки Центробанка в течение 2020 года еще максимум на 1%, но в несколько этапов. Поэтому к осени текущего года процент по ипотечным кредитам может достичь отметки в 8,5-8,7%.
Однако в обозримом прошлом в декабре 2014 года произошел резкий скачок ключевой ставки Центробанка за несколько дней на 7,5%. Что привело тогда к широкомасштабному кризису в финансовой сфере. Поэтому никто не даст однозначный ответ, как будут развиваться события в долгосрочной перспективе. Все выводы экспертов основаны на оценке темпов развития экономики и рыночных реалиях.
Что еще влияет на ставку по ипотеке
Банки-кредиторы не смогут установить процентную ставку по ипотеке ниже ключевой ставки ЦБ РФ. При этом крупные банки не позволят более мелким высоко поднять ставку, потому что их предложения перестанут быть конкурентоспособными. Поэтому рынок ипотечного кредитования в 2020 году уравновесится на отметке 8,3-9%. Речь идет о классических вариантах ипотеки, без материнского капитала, использования жилищного сертификата, военной ипотеки или других социальных программ.
Кроме вышеперечисленных факторов на ставку по ипотеке может повлиять и спрос внутри страны. Социальные программы для молодых семей, семей с детьми и других категорий граждан призваны оживить спрос на ипотечное жилье. Но увеличить объем выданных кредитов для покупки домов и квартир поможет и снижение процентной ставки банков-кредиторов.
Аналитики ДОМ.РФ, одного из самых известных кредиторов на ипотечном рынке, посчитали, что снижение ставки на 1% приводит к увеличению спроса на 10%. А после этого процент по ипотеке опять вырастает. Поэтому очень важно оформить заем именно в такой момент наименьшего спроса.
ВТБ уже предлагает ипотеку от 7,9%, а ставку по рефинансированию от 8,3%. Но эти условия будут доступны не всем заемщикам. Россельхозбанк анонсирует ставки от 8,2%, Альфа-Банк от 8,79%. В рекламе разных российских банков можно увидеть предложения и от 2-3% годовых, но они относятся к целевым программам — дальневосточной или сельской ипотеке. Программы с господдержкой семей с детьми оформляют по ставкам в диапазоне от 4 до 6%.
Узнайте как изменятся цены на жилье и прогнозы на 2020 г. →
Почему реальная и рекламная процентная ставка банка не одно и то же
До оформления ипотеки будущие домовладельцы сравнивают в первую очередь процентные ставки, которые предлагают банки. Но не всегда рекламное предложение или цифра с баннера окажутся реальными. Наиболее частые причины расхождения процентной ставки по ипотеке в том, что банки устанавливают ряд ограничений для выдачи займа на рекламных условиях:
- высокий первоначальный взнос;
- кредитование под элитное жилье или на больше суммы;
- более короткий период кредитования от застройщика;
- быстрый поиск жилья заемщиком и завершение сделки.
В некоторых случаях для получения минимальной процентной ставки придется сразу выплатить 50% стоимости жилья из личных средств. Но не у всех есть такие накопления. А, при невыполнении заявленного требования, ставка теряет привлекательность. Иногда она вовсе становится выше, чем в среднем по рынку.
Более выгодные предложения бывают для покупателей элитного жилья площадью больше 100 кв.м. или на большую сумму кредитования от 3,5-5 млн рублей. Такими ограничениями банк-кредитор решает одновременно две задачи:
- провоцирует заемщика подбирать более дорогостоящую жилплощадь;
- получает доход от клиента более продолжительный период, так как тот пользуется заемными деньгами дольше.
Однако не все подойдут под такие условия кредитования. Во-первых, должна быть безупречная кредитная история. Во-вторых, официальные доходы и достаточная сумма заработной платы для обеспечения бесперебойных выплат в полном объеме.
Пониженные ставки устанавливают при оформлении ипотеки на строящееся жилье. Но там период кредитования может быть не 15-20 лет, а 5-10. Логично, что суммы ежемесячных взносов будут выше, чем у продолжительных кредитов. Значит, не все потянут такую программу кредитования, а только те, у кого высокие текущие доходы.
Не только банки долго «присматриваются» к заемщикам, но и те долго решаются на сделку. Процесс поиска подходящего жилья порой растягивается на 3-4 месяца. Поэтому некоторые банки-кредиторы стимулируют клиентов, которые выходят на сделку в течение месяца со дня одобрения заявки на ипотеку. Таким заемщикам также готовы снизить процентную ставку по займу на 0,5-1%.
Льготные предложения банков для некоторых категорий заемщиков
Распространенный способ стимулирования клиентов пониженной процентной ставкой по ипотеке — перевести на обслуживание в «свой» банк. Дело в том, что большинство банков предлагают тем, кто получает у них заработную плату, более привлекательные условия кредитования. Скидка может доходить до 0,5-1%, что немало учитывая продолжительность и сумму ипотеки. Кроме того может быть уменьшен размер первоначального взноса. Такое условие очень важно для большинства клиентов и молодых семей, у которых не так много собственных сбережений.
Лучше всего начинать оценку предложений со своего обслуживающего банка. Если он не предлагает никаких программ, то знайте, что по законодательству РФ, вы можете перевести зарплату в тот банк, который для вас удобнее (ТК РФ ст. 136). Но предложит ли банк-кредитор вам скидку или нет, зависит от внутреннего регламента и политики компании.
Некоторые банки предлагают скидку по соглашению с работодателем. То есть дают скидку всем сотрудникам, когда компания переводит на обслуживание весь зарплатный проект. Другие могут предложить понижение ставки по ипотеке и отдельному физическому лицу. Но только при длительном получении заработной платы на счет в этом банке. Все эти детали и возможность получения скидки можно уточнить до того как заниматься переводом зарплаты в другой банк.
Кроме того банки могут снижать процентную ставку по ипотеке для:
- молодых семей, участвующих в госпрограммах;
- сотрудников бюджетной сферы, которые также получили поддержку государства;
- клиентов, которые пришли от крупных агентств недвижимости, которые сотрудничают с банком-кредитором;
- тех, кто оформляет полис у страховщика-партнера.
Учтите, что условия разных банков отличаются даже по одним и тем же госпрограммам.
Как выбрать способ погашения
На выгодность предложения банка влияет не только процентная ставка по ипотеке в 2020 году или в последующие периоды. Следует обратить особое внимание на то, каким образом заемщик сможет погашать взятые на себя обязательства. В некоторых компаниях установлен только один способ погашения. Другие позволяют клиентам самостоятельно выбрать вариант, который подходит им.
Наиболее выгодный для клиента способ погашения ипотеки — дифференцированные платежи. В этом случае каждый взнос распределяется на проценты и основную сумму долга. На начальном этапе заемщик вносит более крупные суммы, чем пару лет спустя. Но это под силу не всем клиентам, а только тем, у кого высокий ежемесячный доход. У такого типа погашения наименьшая итоговая переплата за пользование заемными деньгами.
Менее выгодны аннуитетные платежи, когда суммы одинаковы на протяжении всего срока пользования заемными деньгами. Однако при этом способе заемщику легче рассчитать свою финансовую нагрузку на длительный период.
Самый непривлекательный вариант буллитные платежи. В этом случае вначале клиент оплачивает проценты и только потом приступает к погашению основного долга.
Однако дифференцированные платежи по ипотеке предлагают не все банки. Но такой вариант погашения можно найти у некоторых крупных российских кредиторов, например у Газпромбанка, Альфа-Банка, Россельхозбанка.
Предварительный подсчет суммы кредита, которую выдаст банк
Каждый кредитор самостоятельно утверждает критерии для подсчета платежеспособности клиента и максимальной суммы, которую ему выдадут взаймы. Негласное правило, что максимальная кредитная нагрузка не должна превышать 50% среднемесячного дохода заемщика. Однако комфортный лимит кредитных обязательств и того меньше — до 30%.
В этом случае заемщик с большей вероятностью будет своевременно и в полном объеме погашать долги. Но до сих пор можно найти кредиторов, которые готовы одобрить заявку, нагрузка по которой доходит до половины заработка. Однако Центробанк планирует ужесточить меры к таким кредиторам, которые провоцируют заемщиков к закредитованности.
При подсчете долговой нагрузки и перед одобрением ипотеки банки учитывают все текущие кредитные обязательства заемщика:
- кредитные карты;
- рассрочку или карты рассрочки;
- автокредиты;
- потребительские целевые и нецелевые займы;
- другие непогашенные долги.
Банки получают эту информацию из Бюро кредитных историй. Поэтому скрыть данные о незакрытом кредите или невыкупленном из рассрочки автомобиле скрыть не удастся. Помните, что каждая кредитная карта — активированная или еще нет — снижает вашу платежеспособность в глазах банка на 5-7% от доступного по ней лимита. Некоторые банки-кредиторы даже напрямую говорят, что одобрение ипотеки дадут только после закрытия всех кредитных карт и текущих долгов.
Специалисты советуют при подаче заявки на ипотеку запрашивать сумму, немного больше чем требуется — на 100-300 тысяч рублей. Если при поиске подходящего варианта этой суммы не хватит, придется повторно оформлять заявку и ждать одобрения еще раз. Кроме того некоторые банки изначально занижают сумму поданной заявки и одобрят немного меньше, чем запрашивал клиент.
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки
Стоимость кредита зависит не только от процентной ставки на ипотеку и способа расчета, но и от тех расходов, которые возникнут при оформлении займа:
- страховка — от 0,4 до 1% от суммы кредита, размер зависит от компании страховщика, возраста заемщика и прочих индивидуальных условий;
- услуги оценщика — около 3-5 тысяч рублей;
- открытие и ведение аккредитивного счета для проведения расчетов с продавцов — по тарифам банка, ориентировочно 1-3 тысячи рублей;
- госпошлину за регистрацию собственности в Росреестре — около 2 тысяч рублей.
Кроме того у заемщика должны быть деньги на первоначальный взнос от 10 до 50% от стоимости жилья. Точная сумма зависит от выбранной программы и персональных условий.
Заемщик вправе заключить договор на страхование имущества и жизни не только в той компании, которую предложит банк, но и у любого другого аккредитованного страховщика. Желательно заранее сравнить предложения страховых компаний и выбрать самые выгодные условия.
Тоже самое касается и оценщика. Не обязательно заказывать услугу у определенного агентства. На сайте банка-кредитора, как правило, размещен перечень всех аккредитованных оценочных компаний, из которого можно выбрать любую.
Резюме
Резюмируя прогнозы по процентным ставка на ипотечные кредиты в 2020 году можно сделать такой вывод:
- Тем, кто участвует в программах господдержки, следует оформлять ипотеку при достаточной платежеспособности. На данный момент в этом секторе наиболее привлекательные процентные ставки.
- Тем, кто не подпадает ни под один из вариантов госпрограмм, стоит ориентироваться на процентную ставку по ипотеке в 2020 году в размере 8 -8,5% годовых. Такую ставку могут утвердить при выкупе жилья у партнера-застройщика или при выполнении других условий кредитора. Встречаются и предложения по 6,5-7%.
- Цены на жилье к концу года будут повышаться, поэтому в ожидании понижения процентной ставки банка можно потерять итоговую выгоду.
- Тем, кто уже купил кредитное жилье и до сих платит повышенные процент, следует пересмотреть новые предложения банков по рефинансированию ипотеки. Внутри банка таким клиентам редко проводят рефинансирование, чаще предлагают пересмотреть только ставку. Но в некоторых случаях программа стороннего банка окажется выгоднее, чем предложит обслуживающий банк. Таким образом, удастся снизить общую сумму переплаты за ранее приобретенную жилплощадь.
Помните, что брать кредит на жилье следует только в том случае, если вы объективно подсчитаете возникшую финансовую нагрузку на всех членов семьи.
По оценкам Германа Грефа рынок ипотечного кредитования в РФ находится на начальной стадии развития. В перспективе прогнозируемый объем ипотеки на 2020 год приблизится к 7,6 трлн рублей РФ. Это составит всего 7% от ВВП, что втрое ниже показателей стран Центральной Европы и несопоставимо с ипотечным рынком Западной Европы и США.
Комментарии: 0