Почему так сильно выросли процентные ставки по ипотеке
Ипотечные кредиты до сих пор остаются одним из самых популярных вариантов для решения жилищного вопроса. Недвижимость во всех регионах стоит недешево, а если учитывать реальные, а не среднестатистические средние зарплаты в небольших городах, то самостоятельное приобретение жилья и вовсе для многих является недоступно.
- Почему так сильно выросли процентные ставки по ипотеке
- Ипотека под 0,1% годовых: особенности предложения
- Какие есть подводные камни у низкой ставки
- Увеличение стоимости недвижимости
- Невозможность узнать реальную стоимость квартир
- Невозможность продать квартиру по адекватной цене
- Ограничения по срокам и суммам
- Где можно оформить ипотеку под небольшой процент
- Сбербанк
- Россельхозбанк
- Банк ДОМ.РФ
Для решения данной проблемы, многие прибегают к помощи банков: кредит на недвижимость выдают практически все российские финансовые организации, которые работают с частными лицами. Еще в начале года квартиру на первичном рынке (в новостройке) можно было взять в кредит под 6-9% годовых, а на вторичном (в готовом доме) – под 8-11% годовых.
После всем известных февральских событий, Центробанк для удержания курса рубля и снижения инфляции вынужден был пойти на беспрецедентные действия: он поднял ключевую ставку до 20% годовых. Напомним, что под этот процент получают деньги на свои нужды все российские банки, и конечно, они также вынуждены были поднять ставки по своим кредитам до 20-25% годовых, чтобы компенсировать затраты.
Выдачи кредитных продуктов резко упали: мало находилось желающих взять ипотеку под 25%, чтобы только за год переплатить четверть от стоимости квартиры, не говоря уже о стандартном для жилищных кредитов срок в 10-20 лет. Рынок замер, потому что ни банки, ни застройщики не хотели терять свои деньги в столь неспокойное время.
Постепенно ситуация в экономике налаживалась, и ЦБ РФ постепенно снижал ключевую ставку. На момент написания статьи она составляет всего 8% годовых, как и до кризиса. Ставки по вкладам стали снижаться, проценты по потребительским кредитам тоже, а вот по ипотеке нет.
Почему проценты по ипотечным кредитам все еще такие высокие? На это есть несколько причин:
- Нестабильность российской валюты;
- Невозможность получения дешевых кредитов за рубежом;
- Высокие цены на недвижимость и строительные материалы;
- Многочисленные санкции, направленные на банки, страховщиков, строительную отрасль и т.д.
- Снижение общей платежеспособности россиян;
- Высокие риски банкротства заемщиков.
Иными словами, банки закладывают в свои проценты по кредитам не только ключевую ставку регулятора, но также и все возможные риски по невозврату денег. А их сейчас немало, потому как из-за высокой инфляции платежеспособность россиян неминуемо падает, и вполне может случиться ситуация, при которой заемщик не может отвечать по своим обязательствам.
Именно по этим причинам ставки по кредитам в банках все еще имеют двухзначные цифры, а заемщики часто получают отказы. Выход – изучить другие кредитные программы, с более лояльными условиями и сниженными процентами по специальным условиям.
Ипотека под 0,1% годовых: особенности предложения
Еще в период действия коронавируса на рынке строительства и ипотечного кредитования наблюдался значительный спад спроса среди населения. И это неудивительно: если раньше заемщик мог взять около 3,5-4 млн. рублей на 20 лет под 6-7% годовых, и платить посильные 20-24 тысячи рублей в месяц, то теперь на эти деньги можно купить только однокомнатную. Для семьи с потребностью в двух комнатах теперь нужно 5-6 млн. рублей, и при прежних ставках платежи вырастают до 30-35 тыс. руб. ежемесячно.
Застройщики начали изыскивать варианты для привлечения покупателей, например, делать специальные предложения для покупателей с отсутствием первого взноса или предоставлением дисконта. И очень хорошим решением стала акция с очень низкими процентами: ипотека под 0,1% годовых в рекламе отлично привлекала внимание.
В чем суть ипотеки под 0,1% в год: это акционное предложение, которым можно воспользоваться только на первичном рынке. Оно становится доступно в случае, если застройщик решил частично субсидировать расходы своих клиентов, и договорился с определенным банком о том, что его клиенты будут получать ипотеку с дисконтом.
Какие здесь есть плюсы:
- Ставка под 0,1% — реальна, её действительно можно получить при соблюдении определенных условий.
- Процент низкий, а значит, ежемесячные платы и итоговая переплата будет минимальны.
- При низких ставках к заемщику меньше требований – он может получить одобрение даже с небольшим доходом и первоначальным взносом.
- С такой ставкой более реально найти жилье и решить квартирный вопрос.
Этих плюсов для многих оказывалось достаточно для того, чтобы выбрать именно тех застройщиков, которые предлагали субсидирование до минимальной ставки. Тем более, что если клиент планировал воспользоваться всеми положенными ему от государства субсидиями, выплатами и льготами, то можно было кредит закрыть досрочно буквально за несколько лет, и стать обладателями нового жилья под смешные проценты.
Какие есть подводные камни у низкой ставки
Но, конечно же, у каждого выгодного на первый взгляд предложения, обязательно есть свои недостатки. О них не рассказывают на презентациях и на встречах в офисах продаж, но об этих подводных камнях обязательно стоит прочесть подробнее, чтобы быть к ним готовыми.
О чем могут умолчать консультанты:
Увеличение стоимости недвижимости
Застройщики не будут работать себе в убыток, и заниматься благотворительностью. Чтобы субсидировать проценты, которые должны были бы получать банки, они будут «закладывать» свои расходы в стоимость квартиры.
Именно это мы и могли наблюдать в 2020-2021 годах, когда квадратные метры в новостройках начали резко дорожать, несмотря на все формы поддержки, которые получала строительная отрасль от государства. Соответственно, беря ипотеку под 0,1% годовых, на больших сроках вы все равно переплачиваете очень большие суммы за счет удорожания самого объекта недвижимости.
Невозможность узнать реальную стоимость квартир
Многие застройщики предлагают разные цены и условия продаж на одни и те же объекты недвижимости. Конечно, с одной стороны, у покупателей появляется выбор, с другой – сильно усложняет понимание реальной цены недвижимости. Застройщики иногда вовсе не указывают ее в прйс-листе, и узнать о вариантах стоимости можно только при личном посещении офиса продаж.
Невозможность продать квартиру по адекватной цене
Из предыдущего пункта следует еще одно утверждение: когда девелоперы субсидируют процентную ставку по ипотеке, они просто перекладывают свои расходы на заемщика при помощи увеличения стоимости квартир на 20-30%. И может произойти такая ситуация, что у должника возникнут финансовые сложности, и он будет не в состоянии продолдать платить ипотеку.
В этом случае банк предложит ему продать недвижимость. Но сделать это по завышенным ценам уже не получится – надо будет скидывать до адекватных рыночных цен, на которые согласятся покупатели. Значит, часть средств вы можете просто потерять.
Ограничения по срокам и суммам
Не все заемщики внимательно читают условия кредитных программ, и полагают, что пониженная ставка будет действовать весь период действия кредитного договора. В некоторых случаях это действительно возможно, но вот, например, в Сбербанке, на официальном сайте портала ДомКлик говорится прямо – ставка 0,1% действует только первый год.
Как объясняют этот факт представители банка: именно на первый год выплаты кредиты у заемщика приходится больше всего затрат. Страховка, оценка недвижимости, оформление всех бумаг, внесение первого взноса, оплата банковской ячейки и т.д. И именно в первый год банк готов поддержать заемщика, и дать ему «передышку».
Но при этом со второго года процентная ставка будет приравнена к рыночной. И хорошо, если это будет до 10% годовых, а если выше? И плюс дом уже могут сдать, начнутся расходы на ремонт + высокие ежемесячные платежи. Итоговая переплата вновь будет очень высокой, если только вы не собираетесь погасить кредит в ближайшие пару лет.
Еще один нюанс: распространяются такие специальные предложения только на квартиры в определенных ЖК крупных городов, в регионах их редко можно встретить. И к тому же, скидки могут предлагаться на не самые популярные новостройки, у которых могут быть разные неприятные нюансы.
Где можно оформить ипотеку под небольшой процент
Если вы взвесили все за и против, и по итогу оформление жилищного кредита под 0,1% годовых все равно остается для вас самым доступным вариантом для покупки недвижимости, то стоит изучить текущие рыночные предложения. Мы изучили продукты банков, и составили список тех, кто готов предложить самые выгодные тарифы.
Сбербанк
Здесь проект «Госпрограмма 2020» для покупки жилья в новостройке начинается от 5% годовых. Но если выбрать жилье у застройщика, который аккредитован Сбербанком и является его партнером, то можно получить дополнительную скидку, и оформить ипотеку под 0,1% годовых на первый год кредитования.
Как найти таких застройщиков? Проще всего это сделать на портале Домклик. Там в витрине объявлений нужно выбрать фильтр «Участник программы субсидирования», чтобы увидеть все ЖК, в которых можно приобрести квартиру с дисконтом.
Россельхозбанк
Начиная с 25 мая, в Россельхозбанке также снизились ставки на ипотечные кредиты с государственной поддержкой – получить их можно под ставку от 8,2% годовых. Но также, как и у Сбера, у Россельхозбанка есть перечень застройщиков-партнеров, и при покупке жилья именно у них можно оформить кредит по ставке от 0,1% годовых. Предложение действует до 30 декабря 2022 года включительно.
Банк ДОМ.РФ
Со 2 августа 2022 года в ДОМ.РФ была запущена ипотека на домокомлекты под сниженную ставку от 0,1% в год. Можно будет оформить кредит на строительство индивидуального жилого дома под сниженную ставку в рамках программ «Льготная ипотека», «Семейная ипотека» или по спец.предложению для ИТ-специалистов (ставка фиксируется на весь срок).
Кроме того, поиск можно осуществлять не по конкретным банкам, а именно по застройщикам, которые с целью привлечения покупателей субсидируют для них проценты. Из наиболее крупных и известных можем назвать:
- ГК ПИК;
- ГК Арсенал;
- ГК А101;
- ГК Эталон;
- ГК Самолёт;
- ГК ЛСР;
- ГК Зелёный сад;
- ДК Древо;
- ООО СЗ «Железно»;
- ГК Сувар холдинг;
- ГК Столица Нижний;
- ГК Архстройинвестиции;
- ГК Югстройинвест;
- ГК Dars Development;
- ГК «UDS» и т.д.
Соответственно, если в вашем городе застраивается новый жилой квартал, в котором вы хотели бы приобрести недвижимость, уточните в отделе продаж – кто именно является застройщиком, и есть ли у него специальные предложения с субсидированием процентной ставки. И отправляйтесь именно в тот банк, с которым сотрудничает девелопер.
Частые вопросы
Источники:
Комментарии: 3
упаю квартиру у застройщика ПИК. Оформил ипотеку через их сайт по льготной ставке с увеличением стоимости квартиры. Заключил с ними договор ДДУ, после чего мне выслали кредитный договор, в котором есть пункт
Процентная ставка увеличивается на % (не буду писать на сколько, но на много) процентных пункта (-ов):
с первого числа (включительно) календарного месяца, следующего за календарным месяцем, в котором истекло 120 (сто двадцать) календарных дней с даты предоставления Заемных средств, в случае неполучения Кредитором по состоянию на дату, предшествующую указанной выше дате, денежных средств в целях возмещения недополученных Кредитором доходов при предоставлении Заемных средств в размере, определенном в договоре об уплате такого платежа (далее – Разовый платеж), заключенном между юридическим лицом/индивидуальным предпринимателем/Продавцом и Кредитором (далее – Договор о платеже);
Никого ничего не смущает? Никто почему-то об этом не пишет. Если вдруг что-то у ПИКа и банка не срастется, то процент по ипотеке будет уже не 0,1 а скажем 7%. Кто-то что-то может объяснить? Как отношения банка и застройщика меня касаются и почему это влияет на мою ставку?
Уважаемый Александр, в приведенном вами фрагменте сказано, что процентная ставка может быть увеличена с такого-то числа и такого-то месяца, при условии, что кредитор не получил в установленный срок разовый платеж.
Ипотека под 0,1% это мыльный пузырь! Тут надо что-то принимать так как может все рухнуть из-за падения недвижке!