Как оформить сдачу квартиры в аренду
При сдаче квартиры или дома внаем правильно оформляйте договор, собирайте необходимые справки и оплачивайте налоги. Чтобы избежать проблем с арендаторами и законом, указывайте некоторые обязательные пункты при заключении соглашения. Чтобы документ был действительным, его должны подписать все участники. Присутствие нотариуса не обязательно.
Заключение договора
Один из главных этапов при сдаче квартиры в аренду — заключение договора между собственником жилья и съемщиком. Соглашение обязательно должно быть составлено письменно и в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Единственно верного образца для оформления такого соглашения нет. Но есть несколько пунктов, которые нужно указать:
- Характеристику жилья, которое подлежит аренде. То есть нужно вписать адрес недвижимости, площадь, этажи, число комнат, кадастровый номер.
- Размер платежа по аренде и правила расчетов. В договор вносят данные о сумме и сроках оплаты. Обычно платеж вносят ежемесячно в фиксированном размере. Но иногда арендодатели могут установить ежемесячный расчет в зависимости от курса валют, инфляции. При оформлении документов арендодатель может указать возможность повышения суммы, но с ограничениями. Например, не чаще, чем 1 раз в год или не выше, чем на 10%.
- Контактные данные и реквизиты обоих участников договора. В этот пункт входят паспортные данные, ИНН, номера телефонов, при безналичном расчете могут быть указаны банковские счета или номера карт.
- Дата и место подписания документа.
- Гарантии оплаты. В соглашении прописывают условия предоставления задатка и его возврата. Может быть указано обязательное внесение гарантийного платежа на месяц вперед. Эти деньги станут страховкой в том случае, если квартиросъемщик решит выехать из жилья раньше положенного срока и откажется платить. Преждевременный платеж также используют в счет компенсации за сломанную мебель, испорченные ремонт или бытовую технику в квартире.
- Сроки действия аренды. Если он не прописан в договоре, то по умолчанию принимают наибольший — 5 лет. Также важны условия расторжения договоренности. В этом пункте обозначают период, в течение которого арендодатель или съемщик обязан сообщить второй стороне об окончании действия аренды.
Дополнительные нюансы
Обязательно при сдаче недвижимости в аренду составьте акт приема-передачи. Собственникам желательно написать опись и состояние имущества, которое передают на временное пользование съемщику. Тогда становится легче подтвердить пропажу и вернуть компенсацию деньгами.
После составления соглашения и обсуждения его обеими сторонами, договор подписывают. Обращаться к нотариусу при этом необязательно. Если жилье снимают на период больше 1 года, обратитесь в Росреестр для регистрации сделки найма. Во избежание такой процедуры, подписывайте соглашение на 11 месяцев или на неопределенный срок. Но он в любом случае не должен превышать 5 лет. Спустя 5-тилетний срок необходимо составлять новый договор, предыдущий бессрочный при этом считается истекшим.
Подтверждение платежа
После того как договор подписан, арендатор должен вносить платежи в указанном размере к определенной дате. Все факты передачи средств обязательно фиксируйте. Передавать средства арендодателю можно 2 способами:
| Способ | Описание |
| Платежи наличными | Оформляйте расписку с указанием размера платежа, даты передачи и цели. Подписать расписку обязаны обе стороны. |
| В безналичном виде на расчетный счет | При таком варианте оплаты обе стороны не тратят время на встречу. Подтверждение платежа происходит в банке. Платежные документы заверяет финансовое учреждение. |
Обычно собственники принимают решение получать оплату при личной встрече, причем на съемном жилье. Таким образом, они заодно проверяют сохранность недвижимости и переданного в пользование имущества. Если кроме платежей за квартиру снимают и платежи за услуги ЖКХ, операторов или провайдеров, это прописывают в документе отдельно. Размер выплат определяют в расписке и заверяют отдельными квитанциями.
Какие налоги в РФ за аренду жилья
Сдача недвижимости в аренду считается источником пассивного дохода. При этом не имеет значения, арендодатель — физическое или юридическое лицо. По Налоговому Кодексу РФ арендодатели обязаны выплачивать налоги.
Если квартиру сдает в аренду юридическая компания, то возможны несколько исходов:
- по общей системе расчета налогов платежи определяют как ежемесячный доход, который увеличивает налогооблагаемую базу;
- по упрощенной системе арендную плату расценивают как официальный доход, но оплата налогов происходит в зависимости от налоговой базы.
Если жилплощадь в аренду передает ее собственник — частное лицо, то он обязан выплачивать подоходный налог в размере 13%. Когда арендодатель нерезидент РФ, то налог за сдачу в аренду составляет 30%.
В апреле 2019 года вышел указ, который запрещает создание хостелов и гостиниц на базе жилых домов. Теперь сдавать жилье в многоквартирных зданиях можно будет только в тех случаях, если дом перевели в нежилой фонд. Правила начали действовать с 1 октября 2019 года.
Последствия для физических лиц
Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.
Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.
В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.
Как правильно платить налоги
Чтобы внести средства для оплаты налога, соберите необходимые документы и обратитесь в налоговый орган. По статьей 229 НК РФ декларацию за предшествующий год предоставляют в налоговую до 30 апреля текущего года. Доход за 2019 год декларируют до указанной даты 2020 года. В инспекцию можно прийти лично, а можно воспользоваться сайтом Госуслуг. Заполнить декларацию допускается в режиме онлайн по официальной форме. Документы необходимые для декларации дохода и уплаты налога с него:
- Ксерокопия соглашения об аренде.
- Декларация 3-НДФЛ.
- Гражданство РФ или другой страны.
- Документы из ЕГРН о праве собственности на сдаваемую недвижимость.
- Подтверждение от банка о выплате средств квартиросъемщиком. Если оплата производится наличными, предоставляется расписка.
Налоговая рассматривает документы и высчитывает сумму оплаты до 1 июля. Внести средства можно вплоть до 15 июля, в противном случае возникает нарушение налогового законодательства РФ.
Комментарии: 16
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста имеют ли право в школе требовать деньги на уборку класса и если не сдаёшь то они заставляют убираться ребёнка скажите законно ли это? Спасибо
Анна, добрый день. Рекомендуем ознакомиться с нашим материалом «Школьные поборы — какая статья и куда жаловаться».
Здравствуйте! Хорошо можно на «нужды» не сдавать, но как же подарки на НГ, 23,8 марта детям, их никчемные подарки для мусорки! Но давят на то,что всем по дарят,а вашему? Я предложила принести свои конфеты и положить в их новогодний пакет за 31 руб, они отказались! А сдавать нужно 500 руб на один подарок! А в сентябре я отдала 5000 за 2 детей, без учёта подарков оказывается детям, дополнительно сдавать! А в марте она захотела ещё по 2000 с человека! Во аппетиты возрастают! Я отказалась ей сдавать и надавила чтобы из оставшихся денег она купила подарки на 23 и 8 марта, отчёт она предоставляет левый, без чеков, кому что дарит не говорит! У меня вопрос про подарки детям в классе,если ей не отдать,ребенок без подарка? Почему учитель не может подарить,то что я отдам на такую же сумму своим? Что делать? Как этот безумный род комиетет привести в чувство?
Договор заключают на 11 месяцев, чтобы не было обязанности регистрации договора в Росреестре, т.к. любой договор аренды сроком от 1 года подлежит регистрации. Срок 11 месяцев не дает права не платить налог. Откуда вы это взяли?
Уважаемая Ирина, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Соответственно, договор аренды на меньший срок не подлежит регистрации на основании статьи 651 ГК РФ.
Добрый день.
Статья правда от 20 года. И, видимо, тогда на 11 месяцев не надо было платить налог.
А сейчас значит уже надо? Как поменялось законодательство? Текущий собственник подаёт декларацию и налог не начисляется.
Здравствуйте, в договоре аренды квартиры прописано так: сумма 33900 в месяц. В сумму арендной платы входит ндфл. Какую сумму дохода в месяц я должна указать в декларации 3ндфл?
Уважаемая Ирина, 33 900 рублей указывается в декларации. Именно с нее высчитывают размер НДФЛ.
Добрый день!
Так и не понял, если честно, при сдаче на срок 11 месяцев и менее нужно платить налоги или нет!!?? Пишите, что не облагается и тут же, что вроде как надо отчитываться.
Уважаемый Наиль, налог начисляется. Платить его необходимо.
Здравствуйте. Если заключил договор сдачи жилья я собственник. На 11 месяцев и они прошли как теперь заплатить налог?
Уважаемый Виталий, соберите документы для подачи налоговой декларации — паспорт и договор найма жилого помещения. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет. Уплатите НДФЛ, форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить ее самостоятельно и оплатить в банке, а можно воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн в личном кабинете.
Здравствуйте! У меня такой вопрос. Если заключили договор на 11 мес, а человек прожил в квартире 2 мес, потом 4 мес квартира стояла пустая, потом сдалась еще на 3 мес. Итого получается из 11 мес квартира сдавалась 5 мес и разным людям. Нет же гарантий, что люди будут жить долго в квартире. За 1 год можно сменить 3 ато и 5 арендаторов. Как в таком случае платить налог? Спасибо.
Здравствуйте !Я,вдова ,муж погиб при исполнении ,не облагаюсь налогами по кв,.При сдаче квартиры ,за мной эта льгота так же сохраняется или нет?
Уважаемая Ольга, нет, доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду должны декларировать граждане, которые сдают имущество в аренду другим физическим лицам.
Уважаемая Евгения, налог необходимо платить за каждый конкретный месяц сдачи помещения внаем, независимо от того, сколько нанимателей поменялось в течение года — вы должны заключать договор с каждым.